Beim Immobilienerwerb in Tschechien liegt das Risiko an einer Stelle, die deutsche Käufer nicht erwarten: es gibt keinen Notar, der Kaufpreis und Eigentumsübergang miteinander verknüpft. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Kataster über, gezahlt wird in der Regel vorher. Genau diese Lücke gestalten wir.
Kauf und Verkauf
- Prüfung vor der Bindung. Der Auszug aus dem Kataster (katastr nemovitostí) zeigt Eigentümer, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte und Verfügungsbeschränkungen. Wir lesen ihn und sagen Ihnen, was auf dem Grundstück liegt.
- Reservierungsvereinbarungen. Makler stellen sie als Formalie dar. Es ist das erste bindende Dokument und enthält meist eine verfallbare Anzahlung — Prüfung gehört davor, nicht danach.
- Kaufvertrag und Eintragungsantrag, mit Regelung von Preis, Übergabe, Nebenkosten, Mängeln und Gefahrübergang.
- Anwaltliche Verwahrung des Kaufpreises bei unserer Kanzlei, sodass das Geld erst nach vollzogener Eintragung freigegeben wird — der funktionale Ersatz für das, was in Deutschland das Notaranderkonto leistet. Siehe Impressum für unsere Kanzleidaten.
- Eintragung im Kataster und Vertretung im Eintragungsverfahren.
- Schenkung und Übertragung innerhalb der Familie, Aufhebung von Miteigentum.
Miete
- Für Mieter: Prüfung vor der Unterschrift — Kaution und Rückzahlung, Kündigungsfristen, Vertragsstrafen, automatische Verlängerung, Betriebskosten, und Klauseln, die das tschechische Recht nicht zulässt
- Für Eigentümer: Vertragsgestaltung, Mieterhöhung, Übergabeprotokolle, Vorgehen bei Zahlungsverzug und bei einem Mieter, der nicht auszieht
- Kurzzeitvermietung und die Frage, ob sie gegen Mietvertrag, Hausordnung oder Pflichten der Eigentümergemeinschaft verstößt
- Streitigkeiten mit Mietern, Vermietern und Nachbarn
Bau- und Planungsrecht
- Vertretung im Baugenehmigungs- und im Planungsverfahren sowie in Rechtsbehelfsverfahren
- Nachbareinwendungen — sowohl deren Geltendmachung als auch die Verteidigung Ihres Vorhabens
- Bauverträge, Mängel- und Verzugsansprüche, Streit über die Projektdokumentation
- Baurecht (právo stavby), Dienstbarkeiten und Zufahrtsregelungen
Eigentümergemeinschaften und Verwaltung
- Gründung einer Eigentümergemeinschaft (SVJ), Satzung und deren Änderung, Versammlungen und Registeranmeldungen
- Rechtsgutachten zu Beschlüssen und deren Anfechtung
- Vertragsdokumentation für die Verwaltung eines Gebäudes, Streitigkeiten mit Nutzern und Dritten
- Due Diligence von Eigentumsunterlagen für Portfolios und einzelne Einheiten
Häufige Fragen
Können Deutsche in Tschechien Immobilien erwerben?
Ja. Natürliche Personen und Gesellschaften können tschechische Immobilien erwerben, eine besondere Genehmigung ist nicht erforderlich. Praktisch entscheidend sind die Unterlagen: deutsche Urkunden brauchen meist Apostille und beglaubigte Übersetzung.
Wann werde ich Eigentümer?
Mit der Eintragung im Kataster, nicht mit der Unterschrift. Das Kataster wartet vor der Eintragung eine Frist ab, in der die Übertragung noch nicht wirksam ist. Deshalb gehört der Kaufpreis in die Verwahrung.
Braucht der Kaufvertrag eine notarielle Beurkundung?
Nein — anders als in Deutschland genügt beim Immobilienkauf die Schriftform mit beglaubigten Unterschriften. Das erklärt, warum die Absicherung über den Vertrag und die Verwahrung erfolgen muss und nicht über den Notar.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Das tschechische Recht begrenzt die Kaution bei der Wohnraummiete und regelt ihre Rückzahlung mit Zinsen. Eine Klausel, die die Kaution für nicht rückzahlbar erklärt, bindet den Mieter nicht.
Muss ich zum Termin anreisen?
In der Regel nicht. Wir handeln mit Vollmacht mit beglaubigter Unterschrift, der Kaufpreis kann per Überweisung in die Verwahrung gezahlt werden.
Warum MACH LEGAL
- Beratung unmittelbar auf Deutsch. Sie sprechen mit dem Anwalt, der Ihre Sache führt, nicht über einen Übersetzer. Wir arbeiten außerdem auf Tschechisch, Englisch und Portugiesisch.
- Kein Korrespondenzanwalt dazwischen. Unser Partner Dr. Tomas Mach ist advokát (tschechische Berufsbezeichnung) und Mitglied der Tschechischen Rechtsanwaltskammer (Reg.-Nr. 13282), der Rechtsanwaltskammer Köln (61058) und der Slowakischen Rechtsanwaltskammer (7581). Deutsch-tschechische Sachverhalte bleiben in einer Hand.
- Sachverständigenkompetenz zum deutschen Recht. Er ist vom Justizministerium der Tschechischen Republik als Sachverständiger für Rechtsbeziehungen zum Ausland bestellt, Spezialisierung: Recht der Bundesrepublik Deutschland und Recht der Slowakischen Republik. Wir wissen deshalb nicht nur, was tschechisches Recht sagt, sondern auch, wo es von dem abweicht, was Sie aus Deutschland erwarten.
- Schriftlicher Auftrag, schriftliche Vergütung. Umfang und Abrechnungsgrundlage stehen vor Beginn fest — siehe Leistungen und Preise.
Ablauf
- Erstkontakt. Sie schicken uns die Unterlagen und eine kurze Schilderung. Wir sagen Ihnen, ob die Sache überhaupt einen Anwalt braucht.
- Einschätzung. Sie erhalten unsere Bewertung der Rechtslage, die Handlungsmöglichkeiten und die absehbaren Kosten.
- Mandatierung. Vollmacht und schriftlicher Auftragsumfang.
- Bearbeitung. Gestaltung, Verhandlung oder Vertretung, mit Rückmeldung an jedem Punkt, an dem Sie entscheiden müssen.
Kontakt: Kontaktseite · praha@machlegal.eu · +420 245 008 552